未取得业主同意便预招标！深圳一小区拟建车库被指程序存瑕疵
小区建立体停车库
本是一件好事
但下面这个小区
在打算建立体停车库时
却遭到不少业主的反对
怎么回事？
本期《接诉即办》
带你一同来看
业主诉求
立体车库只能增加四五十个车位
建设期间将影响小区环境
深圳市住建局官网资料显示，前海花园一、二期是南山区政府投资兴建的安居房住宅小区，坐落于深圳市南山区桃园西路，小区一、二期分别于2003年前后入伙。
据小区业主吴女士表示，今年3月，由南山区住房和建设局、南山区建筑工务署和南山区南头街道办事处三方盖章的《关于前海花园（一、二期）老旧小区改造项目“乐活计划、绿岛计划“立体停车库建设方案公示公告》在小区单元楼内张贴。
业主表示，公示在近期得到了优化，奥一新闻记者在最新优化的公示中了解到，”乐活计划“和“绿岛计划”将在一期1栋和二期23、24栋前方空地，分别建设建筑高度23.5米和8米的立体停车库，绿岛立体停车景观综合体选址于前海花园二期23-25栋间地面停车场，占地约1500平方米，高度低于9米，将现状77个划线停车位充至120个。
建成后新增车位效果甚微
吴女士认为，从公示的方案来看，建设立体车库并不能给小区带来更多的车位。
小区业主 吴女士
“实际上一期二期拟建立体车库的地方能停近一百辆车，而建完后只能增加四五十个车位。”
小区另一位业主王先生表示，现小区常住的业主约1000来户，若合理规划900多个车位，基本能满足小区停车需求。事实上，小区停车位相对充裕，停车困难的根本原因是外来车辆多，占据了业主的停车位。
车库将带来噪声、粉尘等问题
除此之外，小区不少业主认为，小区的立体车库从开工建设到日常运行，会带来噪声、粉尘等污染，也会对临近楼栋的通风、采光及出行等造成较大影响。
维护成本谁来买单？
同时，王先生认为，立体车库的建设还有可能会在后期投入长期的维护成本。
小区业主 王先生
“这部分成本是否动用业主的维修基金或者缴纳的物业费，都是后期可能存在的隐患。”
记者走访
立体车库被指
未经业主大会便发预招标
奥一新闻记者了解到，目前前海花园老旧小区改造工作由区住建局统筹，区建筑工务署负责该项目具体设计和施工，南头街道办负责居民意愿协调工作，立体式停车库计划则由政府出资建设。
奥一新闻记者在小区多次走访时了解到，针对拟建立体车库的相关事宜，不少业主持反对意见。而除了立体车库建设前后可能带来的影响外，有业主还认为，相关政府部门在程序上亦存在一定的瑕疵。
小区业主王先生表示，3 月 1 日，区住建局、区工务署、南头街道办联合在在小区公告栏、单元楼楼梯口公示了《关于前海花园（一、二期）老旧小区改造项目“乐活计划、绿岛计划”立体车库建设方案公示公告》，并公示了两个专线电话，此举目的是征集业主的意见。
而在3月底，相关招标网站上便出现了有关小区立体车库建设施工的招标预告。王先生认为，从这一点上看，有关部门发布的相关征求意见公告并未真正听取业主意见。
小区业主 王先生
“这一个月我了解到的就有将近一百个业主对建设立体车库提出过反对意见，有关部门也并未就此事予以解释。”
其表示，在程序上，有关部门存在一定的瑕疵。
奥一新闻记者在网络检索发现，相关招标网站显示有“前海花园（一、二期）老旧小区改造项目光伏、充电桩配套工程及立体停车库建设施工”，类型为招标预告，发布日期显示为2023年3月31日。
据该招标项目显示，建设单位为深圳市天健地产集团有限公司，拟备案主管部门为南山区住房和建设局，招标估价为3021万元，预计招标时间为2023年5月1日至2023年6月30日，方案中包括立体停车库的建设。
业主王先生表示，事实上，小区曾有业主牵头通过线上接龙与线下走访的形式自行开展“反对意见签名及接龙”，有不少业主在上面签字。
其提供的相关登记表显示，截止记者发稿时，已有约五百户业主对此事持反对态度。
而针对业主们的反对，4月下旬，有关部门曾在小区张贴“前海花园（一、二期）老旧小区改造项目改造内容意愿征询公示公告”。
公告显示，业主意愿征询签字时间为2023年4月23日到5月3日，公示期间同步征询业主意愿和签字确认。在内容意愿征询表上可得知，除了立体停车库的修建外，还涉及光伏建设、社区文化中心等改造项目。
但截止发稿前，小区业主们依然没有看到投票结果的公示。
街道办回应
将积极的和居民对话沟通
此项目中，负责居民意愿协调工作的南头街道办回应称——
前海花园一二期老旧小区改造项目，包括基础类、完善类、提升类三个大项目，目前施工方已进场对居民没有争议的基础类部分进行施工。3月1日，区住建局、工务署、街道办联合公告了《“乐活计划 绿岛计划”立体停车库建设方案公示公告》、《“预留电梯基坑”方案公示公告》，公示了建设方案、效果图及相关内容，后续将进行居民意见征集。
因临近楼栋居民反对建设立体车库声音较多，为此，各部门单位高度重视，畅通诉求渠道，积极联系沟通居民，通过各种方式加强宣传，对居民关心的热点问题，搭建平台解释答疑，同时按法定程序有序推进建设工作。
自3月1日以来，南头街道办已收到居民通过各种途径反馈的意见建议，并根据居民的声音搭建了平台。居民可以合理合法的反映意见建议，相关部门也将积极的和居民对话沟通，通过协调会、开放日、宣传效果图等各种方式，让居民直观了解立体车库的实际情况。
项目统筹部门
尚未就此事予以回应
针对此事，奥一新闻记者分别发函询问此项目中负责统筹工作及具体设计和施工工作的南山区住房和建设局以及南山区建筑工务署，但截止发稿时，上述两个部门尚未就此事予以回应。
律师看法
有关部门应最大限度听取民意
保障程序公平公正
广东晟典律师事务所毛鹏律师认为：小区物业为缓解小区停车位紧张，计划在小区内建设立体停车库，这个想法的初衷是好的，但好的想法也应该通过正当合法的程序来实施，这样才能将好的想法变成好事情。
毛律师表示，按照相关法律法规，如果小区物业计划利用小区的公共区域建设立体停车库，应该要事前经过业主大会同意或征询小区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主的书面授权和认可，方为有效。如果小区物业未履行上述程序就擅自启动，则程序违法，且相关费用支出（立体停车库的建设成本由谁承担）合理性未来也会存在争议。
毛律师认为，在正常情况下，政府在受理小区物业有关立体停车库报建手续审批时，应该要首先考虑——
☞ 申报主体是否具备相关申报资格；
☞ 申报主体申报的事项是否事前履行相关批准流程和手续，即小区物业涉及对小区共有部分的改建是否事前取得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；
小区物业在申报立体停车库建设手续时，如果缺乏上述资料或手续，政府应该督促小区物业进行落实。如果小区物业申报的事项确实对缓解小区停车位紧张有重大帮助且不会影响小区业主的正常生活，确实属于重大民生工程，政府如果认为有必要，可以事前协助小区物业与业主沟通，但程序合法是政府审批的前提。
同时，政府在接到小区业主的信访或投诉后，应该及时组织召集小区物业公司与有异议的业主代表进行沟通，争取双方能够澄清误解；对于争议事项较大的项目，最好能够单独组织召开业主表决，最大限度听取民意，同时保障程序公平公正。
毛律师认为，若是政府出资建设且出租给公众的公租房，那么政府就是业主，只要政府认可，就视为业主认可；但如果是安居房，理论上自签订房屋认购协议之日起，实际居住人就是业主，也应该受《物业管理条例》和《民法典》有关物权方面的约束和限制。
接诉即办 · 第33期
接办单位：深圳市南山区住房和建设局
总体评价：30分 不及格
☛ 介入速度 10分
理由：针对此事，作为施工和涉及部门未能及时回应公众诉求。
☛ 处理进度 10分
理由：对于业主反映可能带来的污染等情况，未能及时主动的回应。
☛ 处理效果 5分
理由：截止目前，对于居民反映的相关问题，统筹部门尚未有实质性的解决方案，处理效果不尽人意。
☛ 奥一基层治理研究员评价 5分
理由：前海花园的老旧小区改造项目是居民们关心的大事，一举一动都会成为居民关注的焦点。作为项目统筹部门，南山区住建局在此项目上的履职情况并不尽如人意。
首先在民意收集上，统筹部门并未广泛听取民意，未能在项目推进的各个节点上做好沟通工作，导致民意造成较大的反弹。
而在处理程序上，统筹部门还未真正做到程序正义，即在未能广泛听取民意的前提下，便匆匆发布相关预招标信息。从观感上看，颇有些视民意于无物的架势。
此外，在项目公示至今，统筹部门虽牵头进行过协调，但问题症结尚未得到有效解决，项目进展也处于僵持状态，不仅不利于工作开展，还会降低政府部门在群众中的公信力。
接下来，统筹部门还需要继续加强沟通，充分论证民意及项目的可行性，并及时对相关信息予以公开。
接办单位：南头街道办
总体评价：47分 不及格
☛ 介入速度 12分
理由：针对业主反对的修建前海花园立体停车库事情，相关部门介入速度一般。
☛ 处理进度 12分
理由：业主多次反映拒绝立体停车位的放置，有关部门介入处理，召开业主协调会。
☛ 处理效果 10分
理由：截止目前，业主反馈结果并未得到公示，处理效果不尽人意。
☛ 奥一基层治理研究员评价 13分
理由：在业主提出反对意见后，街道办能适时地召开协调会，积极主动的化解矛盾。但从结果导向上看，在此项目中担当民意协调工作的南头街道办并不称职。从3月至今，街道办尚未完全打消小区居民的顾虑，也并未对相关民意征求结果予以公开。要知道，不及时处理的舆情，很容易带来次生舆情。后续有关部门还应继续积极跟进、协调沟通，更加主动、快速地回应民生诉求。
接办单位：南山区建筑工务署
总体评价：50分 不及格
☛ 介入速度 10分
理由：针对业主反映的噪音等问题，施工及设计部门未能及时主动的回应。
☛ 处理进度 15分
理由：业主多次反映拟建项目可能带来的问题，施工单位未能予以实质性的解决。
☛ 处理效果 10分
理由：截止目前，对于居民反映的相关问题，尚未有实质性的解决方案或回复。
☛ 奥一基层治理研究员评价 15分
理由：从居民的诉求上看，对于施工可能会带来的噪音、粉尘等污染亦是重要的一部分。作为此项目中的施工与设计部门，南山区建筑工务署应当更为积极主动的与居民展开沟通，打消居民疑虑。
同时，对于居民的相关建议，可在设计时便纳入考量范围，并在设计施工方案时进行充分论证，适时进行调整。
最近奥一君看到大家留言
说订阅号文章越来越难找了
一不小心就错过了
不要慌！
快跟着奥一君一起
动动手，设星标